Bundesgerichtshof: Mitternachtsnotare haften auf Schadenersatz

Mai 2024

Freie-PM.de: Wie sich das Beurkundungsgesetz für den Schutz der Verbraucher einsetzt

Für unseriöse Geschäftspraktiken im Immobilienvertrieb wird das Eis immer dünner. Nachdem insbesondere auf dem Berliner Immobilienmarkt Makler und sogenannte Mitternachtsnotare für Aufregung sorgen und auch die finanzierenden Banken der Schrottimmobilien Skandale aus den 90iger Jahren vom Bundesgerichtshof in die Haftung genommen wurden, haben die Karlsruher Richter jetzt eine weitere Stellschraube zugunsten der Anleger gedreht:

Notare, die einen Immobilienkaufvertrag ohne Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen 14 Tages Frist beurkunden, verletzen eine Amtspflicht und haften auf Schadenersatz.

Diese Frist ist im Beurkundungsgesetz geregelt und besagt, dass einem Verbraucher eine notarielle Urkunde mindestens 14 Tage vor Unterzeichnung zur Ansicht zur Verfügung gestellt werden muss.

Der Alltag zeigt deutlich auch eine andere Geschäftspraktik

Unseriöse Immobilienvertreiber bedienen sich zur Beurkundung der Kaufverträge häufig sogenannter Mitternachtsnotare, die zu jeder Tages- und Nachtzeit dem überraschten Kunden einen Kaufvertrag beurkunden und somit die 14 Tages Frist meist nicht einhalten. In einem solchen Fall darf allerdings nach der Bundesgerichtshofs-Entscheidung III ZR 121/12 vom 07.02.2013 der Notar erst gar nicht beurkunden.

Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke erläutert die Geschäftspraktik:

"Im konkreten Fall hatte der Immobilienverkäufer offenbar erhebliche Eile beim Verkauf der Immobilie. Er war nach den Feststellungen der Bundesrichter selbst noch nicht einmal im Grundbuch eingetragen, ebenso war die Teilungserklärung für das Mehrfamilienhaus noch nicht einmal grundbuchlich vollzogen. Der Kaufvertrag enthielt dann eine Bemerkung, dass die Einhaltung der 14 Tages Frist nicht gewahrt wurde und die Käufer eindringlich vor den Risiken eines übereilten Immobilienkaufes hingewiesen wurden. Gleichwohl vollzog der Notar die Beurkundung.

Unmittelbar nach Kaufvertragsunterzeichnung fochten die Käufer den Kaufvertrag an und einigten sich mit dem Verkäufer im Rahmen eines Zahlungsvergleiches auf eine Aufhebung eines Vertrages. Hierfür entstanden ihnen Kosten in Höhe einer Vergleichssumme sowie Notarkosten."

Verbraucher stehen unter Schutz

Der Bundesgerichtshof hatte nun darüber zu entscheiden, ob diese Kosten dem Notar im Wege des Schadenersatzes in Rechnung gestellt werden konnten und bejahte diese Frage vollständig. Denn der Notar habe nicht darauf hingewirkt, dass die Kläger als Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielten, sich vor der Beurkundung innerhalb der zwei Wochen Frist mit dem Gegenstand dieser Beurkundung auseinanderzusetzen. Von dieser Zwei- Wochen-Frist, so der BGH, dürfe nur dann abgewichen werden, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Insbesondere sei dabei zu beachten, dass sich jemand, der sich überhastet zu einem Grundstückskaufvertrag überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Mitternachtsnotar durchführen lässt ohne sich hinreichend mit dem Gegenstand des Vertrags vertraut gemacht zu haben, auch dazu drängen lassen wird, auf die Einhaltung der 14 Tages Frist zu verzichten. Im Ausgangsfall hatte der Notar keinerlei sachlich gerechtfertigten Gründen für die Abweichung von der 14 Tages Frist vorbringen können, so dass hier eine echte Amtspflichtverletzung des Notars vorlag und der Notar zu Schadenersatz verpflichtet ist.

Umsetzung von Schadenersatzforderungen und Notare in der Haftung

"Nachdem im Zusammenhang mit dem Badenia-Skandal die Haftung der finanzierenden Banken ausgedehnt wurde und der Bundesgerichtshof den Verkäufer einer Schrottimmobilie auch für fehlerhafte Angaben des Vertriebs haften lässt, wenn dieser ein individualisiertes Berechnungsbeispiel dem Kunden vorliegt, wird hier dem geprellten Immobilienkäufer eine weitere Möglichkeit zur Rückgängigmachung der nachteiligen Verträge aufgezeigt.

Das gerade die Notare in die Haftung genommen werden, ist richtig: denn gerade der überhastet kaufende Verbraucher schenkt dem Notar einen gehörigen Vertrauensvorschuss und kommt nicht auf die Idee, dass dieser Amtsträger möglicherweise mit dem betrügerischen Bauträger zusammenarbeiten könnte", meint der Berliner Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, der eine Vielzahl von Schrottimmobilien-Opfern vertritt. "Abzuwarten bleibt natürlich, wie weit sich diese Rechtsprechung jetzt durchsetzt und - das ist besonders wichtig - die in die Haftung genommenen Notare für die Amtspflichtverletzung eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung in Anspruch nehmen können."

Fazit:

Eine derartige Haftpflichtversicherung ist für Rechtsanwälte und Notare Pflicht und soll Schäden ausgleichen, die aufgrund einer schadenersatzbegründenden Haftung der Notare und Rechtsanwälte entstehen können. Allerdings dürfte vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln möglicherweise von der Rechtsschutzversicherung nicht gedeckt sein, so dass hier die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt, meint der Jurist.

V.i.S.d.P.:

Christian-H. Röhlke
Rechtsanwalt

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als "Immobilienrente" schmackhaft gemacht wurden. Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.Weitere Information finden Sie unter: www.kanzlei-roehlke.de

Röhlke Rechtsanwälte
Christian-H. Röhlke
Kastanienallee 1
10435 Berlin
anwalt@kanzlei-roehlke.de
0049 (0)30 715 206 71
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Für unseriöse Geschäftspraktiken im Immobilienvertrieb wird das Eis immer dünner. Nachdem insbesondere auf dem Berliner Immobilienmarkt Makler und sogenannte Mitternachtsnotare für Aufregung sorgen und auch die finanzierenden Banken der Schrottimmobilien Skandale aus den 90iger Jahren vom Bundesgerichtshof in die Haftung genommen wurden, haben die Karlsruher Richter jetzt eine weitere Stellschraube zugunsten der Anleger gedreht:

Notare, die einen Immobilienkaufvertrag ohne Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen 14 Tages Frist beurkunden, verletzen eine Amtspflicht und haften auf Schadenersatz.

Diese Frist ist im Beurkundungsgesetz geregelt und besagt, dass einem Verbraucher eine notarielle Urkunde mindestens 14 Tage vor Unterzeichnung zur Ansicht zur Verfügung gestellt werden muss.

Der Alltag zeigt deutlich auch eine andere Geschäftspraktik

Unseriöse Immobilienvertreiber bedienen sich zur Beurkundung der Kaufverträge häufig sogenannter Mitternachtsnotare, die zu jeder Tages- und Nachtzeit dem überraschten Kunden einen Kaufvertrag beurkunden und somit die 14 Tages Frist meist nicht einhalten. In einem solchen Fall darf allerdings nach der Bundesgerichtshofs-Entscheidung III ZR 121/12 vom 07.02.2013 der Notar erst gar nicht beurkunden.

Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke erläutert die Geschäftspraktik:

"Im konkreten Fall hatte der Immobilienverkäufer offenbar erhebliche Eile beim Verkauf der Immobilie. Er war nach den Feststellungen der Bundesrichter selbst noch nicht einmal im Grundbuch eingetragen, ebenso war die Teilungserklärung für das Mehrfamilienhaus noch nicht einmal grundbuchlich vollzogen. Der Kaufvertrag enthielt dann eine Bemerkung, dass die Einhaltung der 14 Tages Frist nicht gewahrt wurde und die Käufer eindringlich vor den Risiken eines übereilten Immobilienkaufes hingewiesen wurden. Gleichwohl vollzog der Notar die Beurkundung.

Unmittelbar nach Kaufvertragsunterzeichnung fochten die Käufer den Kaufvertrag an und einigten sich mit dem Verkäufer im Rahmen eines Zahlungsvergleiches auf eine Aufhebung eines Vertrages. Hierfür entstanden ihnen Kosten in Höhe einer Vergleichssumme sowie Notarkosten."

Verbraucher stehen unter Schutz

Der Bundesgerichtshof hatte nun darüber zu entscheiden, ob diese Kosten dem Notar im Wege des Schadenersatzes in Rechnung gestellt werden konnten und bejahte diese Frage vollständig. Denn der Notar habe nicht darauf hingewirkt, dass die Kläger als Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielten, sich vor der Beurkundung innerhalb der zwei Wochen Frist mit dem Gegenstand dieser Beurkundung auseinanderzusetzen. Von dieser Zwei- Wochen-Frist, so der BGH, dürfe nur dann abgewichen werden, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Insbesondere sei dabei zu beachten, dass sich jemand, der sich überhastet zu einem Grundstückskaufvertrag überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Mitternachtsnotar durchführen lässt ohne sich hinreichend mit dem Gegenstand des Vertrags vertraut gemacht zu haben, auch dazu drängen lassen wird, auf die Einhaltung der 14 Tages Frist zu verzichten. Im Ausgangsfall hatte der Notar keinerlei sachlich gerechtfertigten Gründen für die Abweichung von der 14 Tages Frist vorbringen können, so dass hier eine echte Amtspflichtverletzung des Notars vorlag und der Notar zu Schadenersatz verpflichtet ist.

Umsetzung von Schadenersatzforderungen und Notare in der Haftung

"Nachdem im Zusammenhang mit dem Badenia-Skandal die Haftung der finanzierenden Banken ausgedehnt wurde und der Bundesgerichtshof den Verkäufer einer Schrottimmobilie auch für fehlerhafte Angaben des Vertriebs haften lässt, wenn dieser ein individualisiertes Berechnungsbeispiel dem Kunden vorliegt, wird hier dem geprellten Immobilienkäufer eine weitere Möglichkeit zur Rückgängigmachung der nachteiligen Verträge aufgezeigt.

Das gerade die Notare in die Haftung genommen werden, ist richtig: denn gerade der überhastet kaufende Verbraucher schenkt dem Notar einen gehörigen Vertrauensvorschuss und kommt nicht auf die Idee, dass dieser Amtsträger möglicherweise mit dem betrügerischen Bauträger zusammenarbeiten könnte", meint der Berliner Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, der eine Vielzahl von Schrottimmobilien-Opfern vertritt. "Abzuwarten bleibt natürlich, wie weit sich diese Rechtsprechung jetzt durchsetzt und - das ist besonders wichtig - die in die Haftung genommenen Notare für die Amtspflichtverletzung eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung in Anspruch nehmen können."

Fazit:

Eine derartige Haftpflichtversicherung ist für Rechtsanwälte und Notare Pflicht und soll Schäden ausgleichen, die aufgrund einer schadenersatzbegründenden Haftung der Notare und Rechtsanwälte entstehen können. Allerdings dürfte vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln möglicherweise von der Rechtsschutzversicherung nicht gedeckt sein, so dass hier die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt, meint der Jurist.

V.i.S.d.P.:

Christian-H. Röhlke
Rechtsanwalt

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als "Immobilienrente" schmackhaft gemacht wurden. Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.Weitere Information finden Sie unter: www.kanzlei-roehlke.de

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