Haus-Leasing - Mietkauf
Datum: Dienstag, dem 09. Februar 2016
Thema: Finanzierung Tipps
Zum Eigenheim ohne Bankkredit, ohne Anzahlung, ohne Auskunft von der Schufä Axxio klärt, was wirklich hinter den zahlreichen Mietkauf-Angeboten steckt!
Kein Geld - kein Problem.
Das suggeriert der "Mietkauf". Der Käufer sucht sich seine Immobilie aus. Anstatt durch Bankkredit wird das Gebäude einfach mit der Miete abgezahlt, am Ende hat der Verkäufer sein Geld und der Käufer sein Eigenheim. Doch was so einfach klingt, ist in Wahrheit ein undurchschaubares Vertragsmodell - und das fast immer zum Nachteil des Käufers.
Einseitiger Kundenfang
Umworben werden mit dem Konzept vor allem einkommensschwache Haushalte, junge Familien ohne Eigenkapital und Käufer, die keinen Bankkredit erhalten. Durch das Modell "Mieten und Abbezahlen" erhoffen sich manche Anbieter großen Zulauf. Der Kunde schließt gleichzeitig einen Miet- und einen Kaufvertrag ab. Während er in seinem zukünftigen Besitz zur Miete wohnt, wird ein Teil als Abzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Nach Ablauf der Vertragsdauer, meistens zehn oder zwanzig Jahre, ist der Kunde verpflichtet, das Objekt zu kaufen. Und zwar zu dem Preis, der bei Vertragsschluss festgelegt wurde.
Interessant: Die meisten Mietkaufobjekte finden sich in schlechteren Wohnlagen. Deshalb hat eine Mietkaufimmobilie auch meist ein höheres Risiko, während der Mietzeit an Wert zu verlieren. Das kann zum Verlustgeschäft für den Käufer werden. Die Inflation könnte hier ausgleichen - doch davor schützen sich Anbieter mit einem Risikozuschlag. Verzinsung und Tilgung werden auf die Miete auf geschlagen. Insgesamt heißt das also:
Mietkaufrate = Miete + Risikozuschlag + Tilgung
Geringverdiener im Fokus
So kommt es in Haushalten mit weniger Einkommen oft zu einem bösem Erwachen. Grund: Die Tilgung bei Mietkauf ist viel zu gering. Das stellt den Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit vor ein weiteres Problem: die Restschuld. Diese abzuzahlen, gelingt meist dann doch nur über einen normalen Bankkredit. Ein hohes Risiko, denn momentan ist das Zinsniveau niedrig. Doch wie sieht es in zwanzig Jahren aus? Und wie lange muss dann noch der Bankkredit abgezahlt werden - bis ins Rentenalter? Der Mietvertrag verschiebt die Entschuldung des Hauses um viele Jahre. Wer z.B. mit 35 Jahren einen Mietkauf mit einer Frist von 10 Jahren vereinbart, der zahlt erst von seinem 45. Lebensjahr an den Kredit für den Kauf zurück. Er ist bei üblicher Tilgung erst weitere 28 Jahre später, also kurz vor dem 73. Lebensjahr, die Schuldenlast los. Wer heute keine Bonität bei den Banken hat, kann sich nicht darauf verlassen, nach Ablauf des Mietvertrags besser dazustehen. Die meisten Verträge sind nicht zum Vorteil der Kunden ausgelegt. Steigen sie vorzeitig aus oder können ihrer Kaufverpflichtung nicht nachkommen, verlieren sie meist nicht nur alles investierte Geld, sondern können zudem in tiefe Schulden rutschen.
Finanz Experten warnen
Selbst Immobilien- und Finanzwirt Markus Luczay warnt daher vor den unkalkulierbaren Risiken des Mietkaufs. "Wer zwischen 20 und 25 Prozent Eigenkapital aufbringen kann, ist mit einem normalen Bankkredit weit besser bedient." Da der Wunsch nach einem Eigenheim oft die nüchterne Finanzrechnung überlagert, wird die Anzahl der Mietkaufangebote, die nichts anderes sind als Geschäftemacherei, jedoch so schnell nicht vom Markt verschwinden.
Potential Trotz Gefahr
Trotzdem stellt Mietkauf eine Alternative zur normalen Finanzierung dar. Der Vorteil, nicht zwangsläufig über ein Bankdarlehen gehen zu müssen, kann als Einstieg dienen. Dafür müssen Käufer und Verkäufer sich gut einigen können. Nur so kann mit notarieller Hilfe ein Vertragspaket entwickelt werden, in dem für beide Seiten ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis steht. Vielleicht wird sich der Markt noch in diese Richtung entwickeln.
Axxio-Fazit:
Im Moment gilt beim Mietkauf noch äußerste Vorsicht. Denn was sich als Erfüllung eines Wohntraums darstellt, kann schnell ins private Finanzchaos führen.
Lesen Sie mehr zum Mitekauf unter www.axxio.de
Axxio Magazin ist ein neues Screenpaper. Es ist das erste PDF Wohn- und Immobilienmagazin im deutschsprachigen Raum, wenn es um die Themen Wohnen, Mensch und Leben geht.
Axxio Magazin fokussiert Wohnvisionäre und Architekten, Immobilien und Trends, Tipps und Interviews, Neues und Bewährtes in eindrucksvoller Weise als Hochglanz-PDF Magazin. Axxio erscheint alle zwei Monate und unterhält multimedial und umfassend mit wichtigen und relevanten Wohn- und Immobilien Themen.
Im Vordergrund steht das Wohlfühlen in den eigenen vier Wänden. Sinnvolle Ökologie zuhause!
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Gerd Breil
Tratmoos 22
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Niederneuching
pr@axxio.de
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Kein Geld - kein Problem.
Das suggeriert der "Mietkauf". Der Käufer sucht sich seine Immobilie aus. Anstatt durch Bankkredit wird das Gebäude einfach mit der Miete abgezahlt, am Ende hat der Verkäufer sein Geld und der Käufer sein Eigenheim. Doch was so einfach klingt, ist in Wahrheit ein undurchschaubares Vertragsmodell - und das fast immer zum Nachteil des Käufers.
Einseitiger Kundenfang
Umworben werden mit dem Konzept vor allem einkommensschwache Haushalte, junge Familien ohne Eigenkapital und Käufer, die keinen Bankkredit erhalten. Durch das Modell "Mieten und Abbezahlen" erhoffen sich manche Anbieter großen Zulauf. Der Kunde schließt gleichzeitig einen Miet- und einen Kaufvertrag ab. Während er in seinem zukünftigen Besitz zur Miete wohnt, wird ein Teil als Abzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Nach Ablauf der Vertragsdauer, meistens zehn oder zwanzig Jahre, ist der Kunde verpflichtet, das Objekt zu kaufen. Und zwar zu dem Preis, der bei Vertragsschluss festgelegt wurde.
Interessant: Die meisten Mietkaufobjekte finden sich in schlechteren Wohnlagen. Deshalb hat eine Mietkaufimmobilie auch meist ein höheres Risiko, während der Mietzeit an Wert zu verlieren. Das kann zum Verlustgeschäft für den Käufer werden. Die Inflation könnte hier ausgleichen - doch davor schützen sich Anbieter mit einem Risikozuschlag. Verzinsung und Tilgung werden auf die Miete auf geschlagen. Insgesamt heißt das also:
Mietkaufrate = Miete + Risikozuschlag + Tilgung
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So kommt es in Haushalten mit weniger Einkommen oft zu einem bösem Erwachen. Grund: Die Tilgung bei Mietkauf ist viel zu gering. Das stellt den Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit vor ein weiteres Problem: die Restschuld. Diese abzuzahlen, gelingt meist dann doch nur über einen normalen Bankkredit. Ein hohes Risiko, denn momentan ist das Zinsniveau niedrig. Doch wie sieht es in zwanzig Jahren aus? Und wie lange muss dann noch der Bankkredit abgezahlt werden - bis ins Rentenalter? Der Mietvertrag verschiebt die Entschuldung des Hauses um viele Jahre. Wer z.B. mit 35 Jahren einen Mietkauf mit einer Frist von 10 Jahren vereinbart, der zahlt erst von seinem 45. Lebensjahr an den Kredit für den Kauf zurück. Er ist bei üblicher Tilgung erst weitere 28 Jahre später, also kurz vor dem 73. Lebensjahr, die Schuldenlast los. Wer heute keine Bonität bei den Banken hat, kann sich nicht darauf verlassen, nach Ablauf des Mietvertrags besser dazustehen. Die meisten Verträge sind nicht zum Vorteil der Kunden ausgelegt. Steigen sie vorzeitig aus oder können ihrer Kaufverpflichtung nicht nachkommen, verlieren sie meist nicht nur alles investierte Geld, sondern können zudem in tiefe Schulden rutschen.
Finanz Experten warnen
Selbst Immobilien- und Finanzwirt Markus Luczay warnt daher vor den unkalkulierbaren Risiken des Mietkaufs. "Wer zwischen 20 und 25 Prozent Eigenkapital aufbringen kann, ist mit einem normalen Bankkredit weit besser bedient." Da der Wunsch nach einem Eigenheim oft die nüchterne Finanzrechnung überlagert, wird die Anzahl der Mietkaufangebote, die nichts anderes sind als Geschäftemacherei, jedoch so schnell nicht vom Markt verschwinden.
Potential Trotz Gefahr
Trotzdem stellt Mietkauf eine Alternative zur normalen Finanzierung dar. Der Vorteil, nicht zwangsläufig über ein Bankdarlehen gehen zu müssen, kann als Einstieg dienen. Dafür müssen Käufer und Verkäufer sich gut einigen können. Nur so kann mit notarieller Hilfe ein Vertragspaket entwickelt werden, in dem für beide Seiten ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis steht. Vielleicht wird sich der Markt noch in diese Richtung entwickeln.
Axxio-Fazit:
Im Moment gilt beim Mietkauf noch äußerste Vorsicht. Denn was sich als Erfüllung eines Wohntraums darstellt, kann schnell ins private Finanzchaos führen.
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Im Vordergrund steht das Wohlfühlen in den eigenen vier Wänden. Sinnvolle Ökologie zuhause!
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